Author Archives: Alexandra Passos-Vardasca

Projet de loi de finances 2018 : l’impôt sur la fortune immobilière

La deuxième grande mesure annoncée par le projet de loi de finances pour 2018, le 27 septembre dernier, concerne l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF). A compter du 1er janvier 2018, l’ISF sera supprimé et remplacé par l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).
La principale nouveauté de l’IFI est l’assiette d’imposition. Désormais seul le patrimoine immobilier sera taxable. L’assiette imposable est constituée de l’ensemble des biens et droits immobiliers. Ainsi, les biens mais également les parts, actions, SCPI, etc. à hauteur de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers seront taxables à l’IFI.

Les actifs financiers tels que l’assurance vie, le PEA, le compte-titres, les liquidités ou les titres de société seront hors champ d’application de cet impôt. Il en sera de même du patrimoine immobilier affecté à l’activité professionnelle.

Il est à noter que les biens ou droits immobiliers détenus dans un contrat d’assurance vie par exemple entrent dans l’assiette imposable.

Hormis cela, cette mesure ne présente pas de changements majeurs au niveau du calcul de l’impôt. L’abattement de 30% sur la résidence principale sera préservé. Le seuil d’imposition restera le même que celui d’aujourd’hui : 1,3 millions d’euros. Le barème progressif de l’IFI sera identique au barème de l’ISF que nous avons aujourd’hui.

Le plafonnement est également conservé.

Certaines mesures seront mises en place afin d’éviter tout abus. Par exemple, les crédits in fine ne seront pas déductibles dans leur intégralité.

La très grande majorité des contribuables redevables de l’ISF aujourd’hui seront toutefois gagnants suite à cette réforme.

Les contribuables souhaitant réduire leur imposition pourront réduire leurs assiettes taxables en réalisant des donations, ou bien en cédant des actifs immobiliers pour se tourner vers des actifs financiers.

Par ailleurs, jusqu’à présent, il était également possible d’investir dans des PME, en direct ou via des FIP ou FCPI (50% de réduction) ou de réaliser des dons (75% de réduction). Dorénavant, seuls les dons permettront de réduire l’IFI.

Nous insistons sur le fait qu’il s’agit d’un projet de loi de finances. Les mesures annoncées peuvent être modifiées. Nous vous invitons à vous rapprocher de vos conseils habituels afin de déterminer la stratégie à adopter selon votre situation personnelle.

Projet de loi de finances 2018 : le prélèvement forfaitaire unique

Le gouvernement a présenté hier son projet de loi de finances pour 2018. Celui-ci était particulièrement attendu, puisque nous le savions, nous allions avoir des éclaircissements sur de grandes réformes fiscales. Aujourd’hui, nous allons nous intéresser de plus près à la flat tax : le prélèvement forfaitaire unique (PFU).

Bulletin N°41 – Septembre-Octobre 2017

Brèves Qu’est-ce que le Flat Tax ? Dès 2018, le gouvernement mettra en œuvre la flat tax et la hausse de la CSG. Les règles peuvent encore évoluer, mais nous avons souhaité vous en dresser les grandes lignes. La « flat tax » ou « Prélèvement Forfaitaire Unique » (PFU), est un impôt forfaitaire de (…)

La location-accession : une alternative pour aider vos proches

Il existe de nombreuses possibilités pour aider un proche à acquérir un bien immobilier. L’une d’entre elles : la location-accession.
Ce dispositif est une formule de vente règlementée par la loi du 12 juillet 1984. Il s’agit d’un contrat de vente par lequel le propriétaire s’engage à en transférer la propriété à un acquéreur, appelé « locataire-accédant », après avoir loué pendant une période définie au moment de la signature du contrat.

Cela consiste à acheter le bien, le proposer à la location à votre proche, et lui permettre ensuite de vous racheter le bien dans un cadre avantageux.

En effet, pendant la période de « location », le locataire-accédant verse une « redevance » au propriétaire qui aura été déterminée au préalable par les deux parties. Cette redevance est composée :

D’une partie correspondant au loyer, en compensation de la jouissance du logement
D’une autre partie qui correspond à une « avance » sur le prix de vente. Cette fraction viendra en déduction du prix de vente.

Le contrat de location-accession est obligatoirement signé devant notaire. Il doit faire l’objet d’une publication au bureau des hypothèques. Le contrat répond à certaines obligations et doit notamment faire apparaître des informations importantes telles que le prix de vente et ses modalités de paiement, le délai pour acquérir le bien, la redevance, etc…

Le locataire-accédant peut exercer son option d’achat à tout moment tout en respectant la limite prédéfinie dans le contrat de location-accession. Lorsqu’il opte pour l’achat, un contrat de vente définitif doit être signé (comme pour une vente classique). Le transfert de propriété doit être concrétisé par un acte de vente authentique. Il doit alors verser le solde du prix : prix prévu dans le contrat diminué du montant versé au titre de la fraction acquisitive de la redevance.

Le contrat de location-accession peut prévoir que le prix sera payé avec l’aide d’un ou plusieurs prêts, le transfert de propriété est alors subordonné à la condition suspensive de l’obtention de ces prêts.

Si le locataire-accédant renonce à l’achat, la loi ne lui accorde aucun droit de rester dans les lieux. Il doit donc quitter les lieux et les rendre en bon état.

Si un tel dispositif est susceptible de vous intéresser, nous vous invitons à vous rapprocher de vos conseils afin d’étudier votre situation et vous accompagner sur ce sujet.

Bulletin N°40 – Mai-Juin 2017

Brèves La France change de visage La période électorale 2017 aura ouvert en France un renouvellement politique jamais vu sous la 5ème République. Ce n’est pas un parti politique qui a gagné ; le Président de la République a moins de 40 ans, et 74% des députés élus le sont pour la première fois. Y (…)

Location meublée et démembrement

Dans une grande majorité des cas, la location meublée présente des intérêts fiscaux majeurs face à la location nue. La possibilité de déduire les amortissements lorsque le contribuable est au régime du réel permet normalement de réduire considérablement le bénéfice imposable et ainsi adoucir la pression fiscale subie.
Toutefois, il est important de prendre certaines précautions afin d’éviter de se retrouver dans une situation de démembrement.

Dans un souci d’optimisation de la transmission, le contribuable pourrait être tenté de donner la nue-propriété du bien aux enfants par exemple.

Dans d’autres cas, le démembrement peut être subi : ce qui peut être le cas lors du décès du propriétaire. Par exemple, le conjoint survivant hérite de l’usufruit et les enfants de la nue-propriété du bien.

La location meublée est fiscalement une activité commerciale. Nous pouvons donc l’assimiler à l’exploitation d’une entreprise individuelle. Le bien étant à l’actif, il peut être amorti. La donation du bien avec réserve d’usufruit a pour effet de sortir le bien l’actif.

L’usufruitier pourra continuer à percevoir les loyers et sera imposé sur ces revenus. Toutefois, il ne pourra plus déduire les amortissements. La location meublée perd alors son intérêt fiscal. Seul le nu-propriétaire pourrait amortir le bien.

Il est à noter, qu’en présence d’un usufruit temporaire, l’usufruitier a la faculté de l’amortir sur la durée pour laquelle il a été constitué. Cependant, la valeur de l’usufruit temporaire est bien plus faible que la valeur de la pleine propriété.

Nous vous conseillons de vous rapprocher de vos conseils habituels afin de préparer au mieux votre succession et d’éviter toute situation qui alourdirait la charge de vos héritiers.

Question du mois : Pourquoi investir dans un programme immobilier en nue-propriété ?

Le plus souvent, la nue-propriété a deux origines : Une donation Une situation de démembrement subie, suite à un décès Cependant, il est également possible de réaliser un investissement immobilier en tant que nu-propriétaire. La définition de la nue-propriété se traduit par le fait de posséder un bien (immobilier ou financier) sans disposer de la (…)

Bulletin N°39 – Mars-Avril 2017

Brèves Le très discret débat fiscal Les campagnes présidentielles françaises de 2007 et 2012 ont été marquées par un débat fiscal très marqué, très chiffré, très détaillé. Il a même été considéré comme “fiscalo-délirant” par Thomas Piketty, pas avare de commentaires sur ces sujets. Le choix d’un candidat, en ce printemps 2017, sur la base (…)