Author Archives: Alexandra Passos-Vardasca

La taxation des revenus fonciers

Les contribuables ayant un revenu foncier inférieur à un certain seuil sont soumis de plein droit au régime du « micro-foncier ». Toutefois, dans certains cas, il peut être plus intéressant d’opter pour le régime réel. Le résultat obtenu est ensuite soumis au barème progressif de l’impôt et aux prélèvements sociaux.Le micro foncier
C’est le régime de plein droit lorsque les revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 €. Il consiste à appliquer un abattement forfaitaire de 30% représentatif de l’ensemble des charges de la propriété. Aucune autre charge ne peut être déduite. Ainsi, seuls 70% des revenus fonciers sont imposables au barème progressif de l’impôt.
Le régime réel
Les contribuables ayant un revenu foncier supérieur à 15 000 € sont de plein droit au réel.

Ceux ayant des revenus fonciers inférieurs à 15 000 € peuvent opter pour le régime réel. Attention, l’option est globale et est irrévocable pendant 3 ans. Au terme de cette période de 3 ans, le contribuable peut y renoncer et se placer sous le régime du micro-foncier si les conditions sont respectées.

Le régime du réel consiste à déduire des revenus fonciers bruts les charges et les intérêts d’emprunt. Cette option sera donc plus intéressante si les dépenses déductibles sont supérieures à 30% des revenus bruts.

Le régime réel permet par ailleurs de créer du déficit foncier lorsque les charges déductibles sont supérieures aux revenus fonciers :

La fraction résultant des dépenses déductibles (hors intérêt d’emprunt) est imputée sur le revenu global dans la limite de 10 700 €.  Au-delà, le reste sera imputé sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Si le revenu global est inférieur à 10 700 €, l’excédent du déficit est imputable sur les revenus globaux des 6 années suivantes.
La fraction résultant des intérêts d’emprunt est imputée sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Les déficits fonciers antérieurs sont imputables sur le revenu foncier quel que soit le régime choisi par le contribuable. Ainsi, en cas de déficits fonciers qui s’accumulent année après année de par la déduction des charges réelles, il peut être intéressant de revenir au régime du micro-foncier. Les déficits fonciers antérieurs s’imputent alors sur le revenu foncier imposable après application de l’abattement de 30% du micro-foncier.

Nous vous invitons à vous rapprocher de vos conseils afin de vous assister lors de la déclaration de vos revenus.

Question du mois : Puis-je débloquer mon épargne salariale pour l’acquisition de ma résidence principale ?

L’épargne salariale prend en général 2 formes : le Plan d’Epargne Entreprise (PEE) ou le Plan Epargne Retraite Collectif (PERCO).
Pour rappel, dans le cadre d’un PERCO, les sommes sont bloquées jusqu’au départ à la retraite et dans le cadre d’un PEE, les sommes sont disponibles mais soumises à l’impôt sur le revenu si elles sont débloquées avant 5 ans.

Il existe néanmoins des cas pour lesquels il est possible de débloquer les sommes de ces dispositifs de façon anticipée, en maintenant les avantages fiscaux. L’acquisition de la résidence principale en est un.
Ce déblocage anticipé permet :
Pour le PERCO de retirer les sommes avant le départ en retraite ; les plus-values éventuelles seront soumises aux prélèvements sociaux (15.5%)
Pour le PEE de retirer les sommes avant les 5 ans, en bénéficiant tout de même de l’exonération de d’impôt sur le revenu. En cas de plus-values, celles-ci seront soumises aux prélèvements sociaux (15.5%)

Le remboursement peut être total ou partiel, sans condition particulière, mais avec un certain formalisme à respecter.
Plusieurs points de vigilance :
L’acquisition réalisée doit concerner la résidence principale
La totalité de la somme débloquée doit être attribuée à l’achat de la résidence principale : il faudra prendre soin de stipuler cet apport personnel dans le compromis de vente. En cas d’annulation de l’opération, vous serez tenu de rendre les sommes au teneur de compte (sous peine de redressement fiscal)
Vous ne pouvez invoquer cette raison qu’une seule fois : Vous avez 50 000€ sur votre PEE depuis moins de 5 ans, si vous décidez de débloquer 30 000€ pour l’achat de votre résidence principale ; vous ne pourrez pas par la suite débloquer les 20 000€ restant au titre de l’achat de la résidence principale.
Le montant débloqué ne pourra pas excéder le coût global de l’acquisition (déduction faite du prêt et de votre apport personnel).
La somme débloquée, ne pourra porter que sur l’épargne versée avant la date de signature de l’acte définitif ou de la promesse.
Fonctionnement :
La demande de déblocage des fonds doit intervenir dans les 6 mois qui suivent :

La signature du compromis de vente ; une fois la promesse de vente signée, il faut faire la demande de déblocage au teneur de compte, pour disposer des sommes au moment de la signature chez le notaire.
La signature de l’acte définitif ; auquel cas il faudra avancer les liquidités chez le notaire.

Pour pouvoir bénéficier du remboursement, vous devez en faire la demande à votre teneur de compte (bordereau spécifique du teneur de compte ou courrier libre), accompagné des pièces justificatives demandées par le teneur de compte.

Si vous avez un projet d’acquisition et que vous souhaitez utiliser votre épargne entreprise, nous vous recommandons de prendre contact en amont avec votre conseil ou teneur de compte afin de vérifier l’intérêt de l’opération et le respect des conditions.

La fin de la déduction du revenu global des grosses réparations par le nu-propriétaire

Le prélèvement à la source est la mesure phare de la loi de finances 2017. Toutefois d’autres mesures ont été votées et sont passées un petit peu plus inaperçues. C’est le cas du dispositif qui permettait jusqu’à aujourd’hui au nu-propriétaire de déduire des charges foncières de son revenu global.
Selon le Code Civil, l’usufruitier d’un bien est tenu d’assumer les dépenses d’entretiens alors que le nu-propriétaire doit se charger des dépenses de « grosses réparations ».

L’article 606 du Code Civil définit la liste des grosses réparations : « les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien. »

Lorsque le bien est loué, le nu-propriétaire peut déduire les dépenses de grosses réparations de ses revenus fonciers. S’il en résulte un déficit foncier, ce dernier est imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 €. L’excédent étant reportable sur les revenus fonciers pendant 10 ans.

Depuis l’imposition des revenus de 2009, le nu-propriétaire avait la possibilité d’opter pour un régime dérogatoire et de déduire les travaux supportés de son revenu global à hauteur de 25 000 € par an, que le logement soit loué ou non. La fraction excédant ce seuil était reportable et imputable au titre des 10 années suivantes.

La loi de finances 2017 est venue mettre fin à cette dérogation. Ainsi, depuis le 1er janvier 2017, si le nu-propriétaire assume des dépenses de grosses réparations :

Si le bien n’est pas loué, il n’a plus aucune possibilité de déduction.
Si le bien est loué, il peut déduire les dépenses de grosses réparations de ses propres revenus fonciers s’il en a. S’il n’en a pas, il dégage un déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €.

A titre transitoire, le nu-propriétaire a la possibilité de déduire du revenu global les dépenses pour grosses réparations effectuées en 2017 s’il justifie de l’acceptation d’un devis et du versement d’un acompte avant le 31 décembre 2016.

Si vous êtes concerné, nous pouvons vous accompagner pour étudier votre situation personnelle.

Carat Capital accompagne les entrepreneurs – 3 questions à Cédric GENET

Depuis plus de 15 ans, Cédric GENET accompagne des chefs d’entreprise. Nous lui posons aujourd’hui 3 questions pour en savoir plus sur cette activitéQui sont vos clients chefs d’entreprise?
Les clients chefs d’entreprise que j’accompagne ont tous un point commun : ce sont des entrepreneurs dirigeants, c’est-à-dire qu’ils sont à la fois actionnaires de l’entreprise et qu’ils la dirigent, la développent, souvent en y investissant toute leur énergie.

Je dirai que 2 profils se dégagent :

Les jeunes entrepreneurs, au début de leur ascension et qui viennent chercher des conseils en matière de structuration, souvent à un moment clé de la vie de l’entreprise, un passage à une étape supérieure (développement d’équipe, intégration d’associé, levée de fond…)
Les entrepreneurs plus installés, avec une activité plus solide et pérenne, qui commencent à se poser des questions sur leur situation personnelle et son optimisation et sur la suite à donner à l’entreprise : transmission, cession..
A quelles problématiques sont-ils particulièrement confrontés ?
Leurs problématiques évoluent en fonction du stade auquel ils viennent nous voir.

Pour un jeune entrepreneur, les problématiques majeures sont les suivantes :

Développer la société (financement, levée de fond)
Structurer la société (organisation juridique, développement et fidélisation d’équipe, mode de rémunération…)
Pérenniser les revenus

Pour les entrepreneurs plus confirmés :

Protection et sécurisation de la famille
Optimisation de la rémunération et de la fiscalité
Évolution de la société (évolution capitalistique, création de holding…)
Préparation de revenus futurs
Optimisation de la transmission de la société

Nous intervenons souvent à des moments charnières de la vie de la société ou de l’entrepreneur.

Cela étant dit, il ne faut pas considérer qu’il est trop tôt pour se faire accompagner : il est plus efficace de venir trop tôt, que trop tard. En effet, de nombreuses stratégies peuvent être mises en place, mais elles requièrent le plus souvent du temps pour s’avérer efficaces, et certains délais doivent être respectés pour que la stratégie soit optimale.
Comment répondez-vous à ces problématiques ?
Au cours des 15 dernières années, j’ai accompagné de nombreux chefs d’entreprise.  Ce sont généralement des personnes très occupées, et très concentrées sur le développement de leurs sociétés ; souvent en dépit de leur situation personnelle.

Mon métier, c’est d’anticiper, d’identifier pour eux quelles vont être les problématiques qu’ils vont rencontrer  et de mettre des stratégies en place pour les solutionner.

D’autre part,  chaque entrepreneur est différent, et je dois m’adapter également, aux volontés personnelles de chacun, afin de m’assurer que leurs objectifs seront atteints.

L’accompagnement sur la durée, l’adaptation, l’ajustement permanent sur l’ensemble du patrimoine est par conséquent indispensable pour ces clients.

Bulletin N°38 – Janvier-Février 2017

Brèves 2017 l’année de la relance L’année 2016 aura été celle de la prudence nécessaire face à des échéances politiques dont les résultats ont été ceux que tous les commentateurs redoutaient. 2017 s’annonce bien différente. Tous les yeux sont fixés sur la  prochaine  grande  échéance  électorale  de l’année, pas celle de mai, la France  intéressant  (…)

Bulletin N°37 – Novembre-Décembre 2016

Brèves L’Italie aussi va voter Prochain grand vote de l’année 2016 : le référendum italien sur l’évolution de la constitution est programmé pour le 4 décembre. Après le référendum britannique et les élections américaines qui se sont soldés par deux résultats inattendus, que penser de ce nouveau scrutin, quels sont ses enjeux au niveau Italien (…)

Le prélèvement à la source

Le prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu est intégré au projet de loi de finances 2017 et devrait entrer en vigueur le 1er janvier 2018. Alors qu’un des objectifs est la simplification tant pour le contribuable que pour l’administration fiscale, la transition vers le prélèvement à la source soulève de nombreuses questions.
Une des spécificités de la France est que la fiscalité des revenus repose sur la situation du ménage et non pas sur la seule personne, comme c’est le cas chez nos voisins européens. Ainsi, les autres pays n’ont pas rencontré la plupart des difficultés qui se posent aujourd’hui en France dans le cadre de cette transition.
Les modalités
Le montant de l’impôt sera calculé exactement de la même manière qu’aujourd’hui. Sur une même base de revenus, son montant ne changera pas.

L’administration fiscale transmettra dans un premier temps le taux de prélèvement au contribuable sur la base des revenus déclarés en n-1. Le contribuable pourra opter pour un taux neutre. En cas de fortes disparités de revenus au sein d’un couple soumis à une imposition commune, les contribuables pourront choisir des taux différenciés.

Le taux choisi sera ensuite transmis à l’employeur qui prélèvera l’impôt dû par le contribuable directement sur sa fiche de paie. L’impôt sera prélevé chaque mois (12 mois), et non plus 3 ou 10 fois comme c’est le cas aujourd’hui.

Aujourd’hui, nous payons en année n, les impôts sur les revenus de l’année n-1. A compter de 2018, nous paierons directement l’impôt dû sur les revenus de l’année en cours.
La confidentialité
La transmission du taux de prélèvement à l’employeur est un sujet sensible. Pour cette raison, le contribuable aura la possibilité d’opter pour un taux neutre. Les textes prévoient des sanctions en cas de divulgations ou discrimination en raison de la situation fiscale du salarié.
Le traitement des autres catégories de revenus
Les revenus de capitaux mobiliers et les plus-values immobilières subissent déjà actuellement un prélèvement à la source. Il n’y a donc pas de changement significatif pour ces catégories de revenus.

Les revenus déclarés au titre des BNC, des BIC et des revenus fonciers devraient faire l’objet d’acomptes mensuels sauf si le contribuable demande à les payer tous les 3 mois.
L’année blanche
Alors que nous étions nombreux à penser pouvoir bénéficier d’une année blanche et à réfléchir à des solutions pour en tirer avantage, il semblerait qu’il n’en sera rien.

Il faudra en effet déclarer les revenus de 2017 au printemps 2018. Un « crédit d’impôt modernisation recouvrement » (CIMR) sera calculé sur les « revenus ordinaires » afin d’annuler l’impôt qui aurait dû être payé sur les revenus de 2017.

Concrètement, l’impôt sur les revenus 2017 sera calculé par l’administration fiscale. Mais celui-ci sera dans la plupart des cas neutralisé par le CIMR.

Ainsi, en 2017, les cessions de biens mobiliers ou immobiliers, mais aussi les indemnités de rupture d’un contrat de travail, la participation, l’intéressement, ou les primes jugées comme excessives seront imposables.

Pour les travailleurs non salariés, les « revenus ordinaires » seraient déterminés par l’administration fiscale dans la limite du plus faible des deux montants suivants :

Revenus 2017
Montant le plus élevé des revenus 2014, 2015 et 2016
Les réductions, déduction et crédits d’impôts
Les réductions et crédits d’impôts générés en 2017 seraient reportés sur 2018. En revanche, nous ne savons pas aujourd’hui ce qu’il sera des réductions du revenu imposable, telles que les versements sur un PERP par exemple.

Les réductions et crédits d’impôt générés par les dépenses à compter de 2018 posent de nombreuses questions.

Ces avantages fiscaux devraient être appliqués avec un décalage d’un an.

A ce jour, il est difficile d’imaginer comment ils seront intégrés au calcul de l’impôt. Un remboursement sera probablement effectué en fin d’année : ce qui signifierait que les contribuables devront faire une avance de trésorerie.
Les changements de situation
Les changements de situation d’un contribuable (mariage, divorce ou décès) devront être déclarés dans les 2 mois. Le taux de prélèvement sera alors réajusté. En cas de forte hausse des revenus, il pourra également demander une augmentation du taux. En revanche, les demandes de baisse de taux seront très encadrées et des pénalités seront appliquées en cas d’erreur à l’avantage du contribuable.
Est-il possible d’optimiser ?
A ce stade, de nombreuses zones d’ombres existent encore. Il nous semble difficile de chercher une quelconque optimisation. Toutefois, nous suivons l’évolution de cette mesure de prêt et nous ne manquerons pas de revenir vers vous si des solutions nous semblent envisageables.

Bulletin N°36 – Septembre-Octobre 2016

Brèves L’hétérogénéité européenne Le mot « convergence » semble avoir définitivement disparu du vocabulaire européen. Lors de la création de l’Euro, il fut conclu que la convergence émanerait naturellement de l’adoption de la monnaie unique. Réaliste ? Non. La convergence des politiques n’est possible que si les économies sont homogènes. Or, elles ne le sont évidemment pas. (…)